Hvad bestemmer lagerudvikling?
Hvad bestemmer lagerudvikling?
Certifikater, for-let og elektricitet-Hvad bestemmer lagerudvikling? Den nye virkelighed for lagerinvesteringer er mindre risiko, flere krav, skrevet Kina Kapoklog Logistics Forsendelse før-let som vigtig faktor
I øjeblikket observeres den højeste investeringsaktivitet i projekter, der har en for-let sikret på et niveau på mindst 50-60 % af pladsen. Dette belægningsniveau er ofte en forudsætning for bygningsstart - udviklere i dag lægger stor vægt på at reducere risikoen, hvilket gør fuldt spekulativ udvikling sjældne.
Markedet er helt klart blevet polariseret. På den ene side er der spillere som GLP, CTP eller Hillwood, som stadig aktivt udvikler spekulative projekter - hovedsageligt på vigtigste steder, hvor efterspørgslen er stabil og forudsigelig. På den anden side er der udviklere, der foretrækker for-let-modellen, der først lancerer investeringer, efter at leasingkontrakter er underskrevet.
BTS (build-to-suit) og BTO (build-to-own) projekter er stadig et vigtigt markedssegment, især for lejere med specifikke tekniske krav, eller som er interesseret i facilitetsejerskab. De realiseres imidlertid selektivt, hovedsageligt af erfarne udviklere, der specialiserer sig i skræddersyede løsninger.
Genoplivning og konvertering af brownfield -steder får også betydning - især i forbindelse med bylogistik og den begrænsede tilgængelighed af jord i byområder. Selvom deres markedsandel forbliver lille, styrkes denne tendens gradvist.
Så fokus i dag er på projekter med det rigtige niveau af forudlukning snarere end en bestemt type investering. Det er tilgængeligheden af klienten og niveauet for sikkerhed for lejemål, der bestemmer, om et projekt vil gå videre - om vi taler om en spekulativ facilitet, BTS eller BTO.
ESG - ikke længere en konkurrencefordel, men en nødvendighed
Grønne certificeringer som Breeam eller LEED bliver i stigende grad markedets standard i lagersektoren. Det er nu vanskeligt at finde et nyt projekt, der ikke inkluderer miljøcertificering allerede på planlægningsfasen. Et minimumsniveau af BREEAM meget godt er nu normen, og de fleste udviklere, der udvikler A-klasse-faciliteter, sigter mod fremragende.
Breeam Outstanding-certificerede lagre vises også allerede på markedet, hvilket demonstrerer branchens voksende engagement i bæredygtighed og den stigende ambition for udviklere. For investorer er ESG -aspekter ved at blive et af de vigtigste kriterier - hvilket ikke kun påvirker beslutningen om at forpligte sig til et projekt, men også dets efterfølgende værdiansættelse.
Det er værd at bemærke, at certificering i dag også har en målbar indflydelse på finansieringen. Banker, der finansierer investeringsprojekter, gør i stigende grad låneforhold afhængige af ESG -score, hvor miljøcertifikater spiller en vigtig rolle. Som et resultat ophører de med kun at være et billedværktøj og bliver et reelt værdibygningselement for egenskaber. Sammenfattende - Miljøcertificering er ikke længere en konkurrencefordel, men en bindende standard. I mange tilfælde er det endda en forudsætning for, at et projekt skal realiseres eller sælges.
Investeringsinhibitorer
En af de mest almindelige barrierer, der forsinker realiseringen af lager- og produktionsinvesteringer, er langvarige administrative procedurer - især dem, der er relateret til at opnå en miljømæssig beslutning og en byggetilladelse. De fleste vanskeligheder gælder for produktionsinvesteringer i store agglomerationer, hvor miljøforløb alene kan tage selv op til 2 år.
De sidste 3 år har også vist, hvor udfordrende det er blevet for at sikre passende forbindelseskapacitet - især for virksomheder, der planlægger at åbne produktionsfaciliteter i Polen. Den stigende efterspørgsel efter energi kombineret med den begrænsede tilgængelighed af udviklet jord gør det stadig vanskeligere at finde et grund af jord med hurtig adgang til elektricitet. De førende tider, der tilbydes af energioperatører, når ofte flere år, hvilket væsentligt hindrer en jævn start af investeringen.
Yderligere barrierer inkluderer:
• Manglen på lokale udviklingsplaner, der tvinger investorer til at opnå beslutninger om udviklingsbetingelser,
• Komplekse administrative procedurer, især i tilfælde af projekter, der er planlagt i nærheden af boligbygninger,
• Uafviklede ejendomsspørgsmål - inklusive juridiske tvister, påstande eller behovet for at flette plot.
Det er produktionsprojekterne, der oftest står over for de største formelle og juridiske udfordringer. Tilgængeligheden af infrastruktur og længden af administrative procedurer er nu ved at blive nøglefaktorer, der har en reel indflydelse på investeringens tempo.
